Словом «реновация» обозначается улучшение жилищных условий граждан. В России она осуществляется путём сноса ветхого и аварийного жилья и расселения его жителей, ремонт или реконструкция жилья исключаются. На месте старого жилья строятся современные многоэтажные здания. Жильцы должны получить комфортное жильё с отличными условиями в том же районе.
Реновация в России
Как проходила реновация в Москве
Первым городом, где задумались об обновлении жилищного фонда в конце 1980-х гг., стала столица СССР и России – Москва. В 1988 году были снесены 4 дома квартала 29-30 Новых Черёмушек. В 1993 году жильцы района Фили-Давыдково пожаловались на плохие условия жизни и вероятность обрушения домов, после чего было проведено первое организованное расселение в Москве. Для реконструкции квартала столичными властями был привлечён частный инвестор – строительная компания «Конти». Экспертиза старых домов показала нецелесообразность ремонтных мероприятий, после чего они были снесены. На этом месте были построен 17-этажный дом.
В середине 1990-х гг. столичные власти начали разработку комплексной реконструкции жилых зданий до 2000 года. В 1996-1997 гг. были предложены модели возведения стартовых домов, финансирования и строительства. Из-за кризиса 1998 года программа была свёрнута.
В 1999 году мэр Москвы принял постановление, согласно которому предписывалось снести более 1700 хрущёвок 1959 – 1962 годов постройки.
Для сноса были определены типовые здания со стенами из ребристого керамзитобетона, слабой способностью к сохранению тепла, невозможностью реконструкции. Снос, реконструкцию и возведение новых зданий проводили строительные компании, привлечённые мэрией. После сноса и расселения компания строила дополнительное здание для переселенцев и возможность застройки остальной территории по своему проекту.
Поскольку пространства для стартового здания не всегда хватало, жильцов приходилось переселять в другие районы, часто менее престижные. Из-за этого жители подавали в суд на мэрию. В 2004 году столичным парламентом были приняты поправки в законодательство, после чего переселение было ограничено районом или административным округом.
Постепенно темп обновления жилого фонда нарастал и достиг пика в 2006 – 2007 гг. Программа фактически заморозилась на отметке 70%, после начала кризиса 2008 г. Новым мэром С. Собяниным контракты с застройщиками были расторгнуты.
В 2017 году была открыта программа реновации, предусматривающая снос малоэтажных зданий 1957 – 1968 гг. и возведение на освобождённой территории новых зданий. Изначально к сносу планировалось более 10000 зданий. Взамен снесённого дома жильцам предлагаются, по тексту закона, «равнозначные» квартиры с площадью и количеством комнат, равным или превосходящим таковые у старых. Новая квартира должна быть предоставлена в том же районе, что и старая. Семьи с малолетними, несовершеннолетними и недееспособными членами имеют право на получение денежной компенсации или равноценного жилья. Доплатить для получения лучшей квартиры можно средствами из материнского капитала или иных социальных выплат. Наниматели вправе получить новую квартиру в собственность.
Реновация в Санкт-Петербурге
С 2008 года в Северной столице реализуется программа развития застроенных территорий. В её рамках сносятся или реконструируются аварийные жилые дома, возведённые в 1958 – 1970 гг. или до 1966 г., если это малоэтажное здание. Износ здания должен составить как минимум 70%, либо соответствовать НПА города о градостроительстве. Взамен в этом же районе жителям предоставляются новые здания и квартиры, отвечающие санитарным правилам и нормам благоустройства. Расселение не проводится без письменного согласия жителей. Ход программы контролируется Комиссией по развитию отдельных территорий.
В 2022 году были приняты поправки в законодательные акты Петербурга, предусматривающие реализацию программы реновации по московскому образцу. Жилые дома 1957 – 1970 гг. сносятся, а на их месте привлечённый инвестор возводит новые жилые дома. Если жители не желают сноса, они должны провести собрание собственников в течение 90 дней после определения их дома под снос. Как и в Москве, предусмотрены льготы для нанимателей.
Почитать о новой программе реновации
Реновация в городах России
ИА «Regnum» 25 декабря 2021 года сообщило, что реновация будет проводиться не только в двух столицах, но и в других российских городах. Вице-премьер Марат Хуснуллин рассказал, что программа будет развёрнута как минимум в 15-20 городах – Казани, Кемерово, Новосибирске, Тюмени. На юге России в обновлении жилого фонда примут участие Краснодар, Ростов-на-Дону и Сочи.
Архитекторы выражают беспокойство, что в Ростове-на-Дону пострадают исторические здания, и если их убрать, пострадает облик города. Центры европейских городов как раз отличаются малоэтажностью. Правильным было бы обновление целых кварталов. Следующая проблема – финансирование. Себестоимость квадратного метра в Москве и Ростове-на-Дону одинакова, но рыночная цена в первом случае 200т.р., во втором – 45т.р.. 30% жилья придется отдать переселенцам, поэтому нагрузка на инвестора будет значительной.
Застройщики могут провести реновацию в тех районах, где им выгодно. В результате могут пострадать набережные, исторические центры, парки и скверы. В Москве власти пообещали не делать на месте хрущёвки с зеленью безжизненные высотки, но обещания не сдержали.
Реновация в Восточной Европе
Хрущёвки строились не только в СССР, но и по большей части социалистического лагеря. Восточная Германия – бывшая территория ГДР, на которой тоже строились пятиэтажные панельные дома. Но там не только сохранили дома, но и придали им эстетический внешний вид. Реставрация жилых зданий там проводится с 1999 года.
Опыт реновации Лайенфельде:
- В 1999 году отреставрированы 2 L-образных здания. На первом уровне была установлена каменная кладка, устанавливающая барьер между зданием и улицей и служащая платформой для частного сада.
- В 2002 году убрали 2 верхних этажа и лишние квартиры, уложили каменную кладку по периметру здания. В оставшихся квартирах сделали удобные и современные планировки.
- В 2006 году обновили длинную хрущёвку. Был снесён верхний этаж, вдоль линии блока убраны семь сегментов. Исходная постройка послужила основанием для многоквартирных вилл.
Литва
На один из домов в жилом комплексе Жирмуная нанесена облицовка, балконы заменены лоджиями с тонированными стёклами.
Эстония
Здесь реновация проводилась поквартально. Дома не только приобретали привлекательный внешний вид, но и оснащались источниками солнечной энергии и тепловыми насосами. Полностью заменены системы изоляции, вентиляции, отопления, стеклопакеты. Самый удачный пример реновации.
Российский вариант реновации: за и против
Преимущества
- Возможность получить новое жилье, построенное по современному проекту. Его не придётся подвергать капитальному ремонту и опасаться за собственную безопасность.
- Получение социального обеспечения.
- Наниматель может превратиться в полноценного собственника.
Недостатки
- Не рассматривается другой вариант, кроме сноса старого здания.
- Расселение возможно в любое место города.
- Возможность банкротства или недобросовестности инвестора, особенно в российских реалиях.