Необходимо понимать, каждый дом находится в разном состоянии, а значит подход должен быть индивидуальный, учитывающий все важные моменты.
В целом для любых домов, построенных в период СССР, можно выделить несколько факторов, оказывающих влияние на их прочность:
- этажность. Ранее если дом был в 3 -5 этажей, то при его строительстве закладывался эксплуатационный срок в границах 50-100 лет. Если здание было свыше 6 этажей, то минимальный эксплуатационный срок для них составлял 100 лет. 20-25 лет указывались для зданий некапитального типа, например, деревянные бараки, а хрущевки к ним не имеют никакого отношения;
- место и особенности стройки. Поскольку в столицах бывших республик, а также в Санкт-Петербурге и Москве необходимо было держать определенные марку, то качество возводимых хрущевок было несравненно выше, чем в том же Томске или Саратове. Большое влияние оказывают и климатические условия. К примеру, в городах с высокой влажностью, или длительной или морозной зимой, а также с другими неблагоприятными факторами, здания будет изнашиваться быстрее, чем в сухом и умеренном климате;
- качество фундамента и особенности грунта. В этом показателе, специалисты считают, что хрущевки построенные после 1954 года (в этом году были приняты СНиПы, содержащие требования к вводимым в эксплуатацию зданиям, и в частности к фундаментам строений, которые были обязательны к исполнению в любой точке СССР), намного надежнее тех же знаменитых сталинок. Приведем пример. Дома построенные до 1954 года (особенно в простых городах) были высотой в 2-3 этажа, зачастую у них не было подвалов, а все коммуникации находились непосредственно в земле под полом на первом этаже. В сочетании с тем, что до 1954 отсутствовали четкие строительные нормы, к капитальности не предъявлялись жесткие требования, здания без подвалов с малым количеством этажей проигрывают в своей долговечности хрущевкам;
- была ли выполнена газификация. Газовая плита в любом доме = повышенный риск взрыва (неправильная эксплуатация, естественный износ, отсутствие своевременной замены старой техники на новую более безопасную и т.п.). После 1985 нормы строительства в СССР запрещали проводить газ в типовом жилье. Это было связано с тем, что инженеры не имели технической возможности создать конструкцию, которая не обрушиться при взрыве в одной квартире. В случае взрыва, никто не брался предсказать каким будет разрушение. Приведем пример. Магнитогорск – взрыв в пятиэтажке, погибло только 2 человека, несущие конструкции целы. Архангельск 2009 год – взрыв в одной квартиры привел к обрушению целого подъезда в 9-этажном здании;
- наличие незаконных перепланировок. Особую опасность они несут для панельных зданий. Люди сносят несущие стены, пробивают плиту для установки дверей, арок и т.п. протягивают коммуникации в неположенном месте, учитывая только личные пожелания без технических норм, которыми руководствовались строители. Количество отремонтированных таким образов квартир – это тайна покрытая мраком. Не хватит инженеров обойти все здания, выявить нарушения и рассчитать риски (да и не каждый пустит в свою квартиру);
- условия эксплуатации. В среднем, за один год эксплуатации износ дома составляет 1%. Но это лишь теория. На практике эта цифра далека от реальности. Для одних зданий она больше, для других меньше. Все зависит от собственников, работы коммунальных служб, управляющих компаний и других моментов. Например, в одном доме постоянно бежит крыша и мокрый подвал, а в другом о таких проблемах и не слышали, потому что ремонт проводится своевременно. Например, панельные дома из Академгородка в Новосибирске в соответствии с актом обследования, имеют износ меньше 30%, при том, что должны иметь не менее 50%. Это наглядный пример того, как уход за домом влияет на срок его эксплуатации;
- проводился ли капитальный ремонт и его качество. К примеру, одни жильцы сменили рулонный тип крыши на многоскатный, создали чердак, провели изоляцию труб в подвале и на чердаке, следят за подтопление фундамента, заменили всю электропроводку, а не только в своих квартирах, и уделяют внимание другим моментам. А другие только покрасили, побелили (это крайне трудно назвать капитальным ремонтом).
Исходя из всего этого, можно сделать вывод, что дома советского периода имеют до 150 лет эксплуатационного срока. А значит, они еще способны простоять до 70 лет и более.
Стоит ли их реконструировать или сносить? Все очень индивидуально, следует учитывать множество моментов и принимать решения индивидуально по каждому дому, микрорайон и городу.
Что думают специалисты
Анна Броновицкая
Анна является историком архитектуры и архитектуроведом. Она отмечает, что часто слышны слова о том, что панельные 5-этажные дома были построены на срок в 25 лет. Это утверждение связано с тем, что в 1956 началось индустриальное домостроение, затем в 1961 годы была принята 3-я программа КПП, которая обещала построить коммунизм к 1980 г. В экономических реалиях того времени, именно панельные дома стали выходом их решения квартирного вопроса. Планировалось, что с наступлением коммунизма все станут жить лучше, а временные панельные дома (5 или 9 этажей) будут заменены на совершенно другие, более крепкие и современные. Но эти планы не означают, что спустя 25 лет дома, как в сказке, после полуночи станут тыквой. При любом раскладке, когда их строили, учитывали определенные нормы, поэтому они не развалились до сих пор. Да некоторые стали плохо выглядеть, но большинство проблем можно решить ремонтом, реконструкцией, без кардинальных мер по типу – сноса зданий.
Тем более к 1960 году стало понятно, кто до коммунизма еще далеко. Это наложило отпечаток на качество строений в лучшую сторону. Большее внимание стало уделяться комфорту, тщательнее выбирались материалы. Конечно комфорт и панельным дом – понятия не совсем совместимые. Но, коммунизм не наступил и не наступит, а квартирный вопрос стоит остро.
Малогабаритные квартиры – востребованы на рынке. Семьи не живут в них целыми поколениями, а значит, пространства в большинстве случаев достаточно.
Микрорайоны советского периода застроены менее плотно, в них комфортно, только нужно навести порядок. Также нельзя забывать о том, что любое строительство – это стресс и вред для экологии.
Дмитрий Задорин
Д. Задорин является архитектором, специалистом по истории советской архитектуры. Он же соавтор книги «К типологии советского типового домостроения. Индустриальное жилищное строительство в СССР 1955–1991».
Задорин отмечает, что в своем время проработал просто колоссальное количество информации по советскому строительству и отметку в 25 лет касаемо эксплуатационного срока зданий не встречал. При этом повсеместно отмечалось долговечность в зависимости от этажности (до 3 этажей, от 3-5, от 6 и более). Все хрущевки и другие постройки более поздних периодов были рассчитаны для проживания людей минимум 50-100 лет.
На сегодняшний день информации о техническом состоянии домов, возведенных в период индустриального строительства нет. Отказаться от советского прошлого нереально. Около 70% граждан сейчас живут в домах, построенных при СССР, и будут жить в них. ДСК по сей день выпускают панели для строительства по технологическим картам 70-80-ых годов и эти панели до сих пор используют для возведения зданий и сооружений.
Стране требуется не только перепись населения, но и перепись жилого фонда. Нужна оценка инженеров по каждому зданию в отдельности. Каждый город должен иметь четкий план развития, поскольку это поможет оценить требуемое время и необходимые ресурсы. Нужно понимание, что мы ходим видеть в будущем спустя 20,30 и более лет.
Например. За реновацию в Москве планируется расселить 5000 домов. Это около 20 млн м2. ДСК Москвы выпускает материалов до 4 млн м2 в год, т.е. только для получения нужного количества материалов, потребуется не меньше 5 лет. Учитывая коэффициент стройки при расселении 1к3, то реновация займет 15 лет. Другие города вряд ли способны решить задачу быстрее, учитывая огромное количество аварийного и ветхого жилья, в котором по сей день живут люди.
Задорин озабочен состоянием периферии. К примеру, в Мурманске ранее проживало 500 000 граждан, сейчас уже 300 000. Т.е. переселение идет полным ходом, и причина отнюдь не всегда связана с жильем, расселение в новые дома не способно его остановить. Но важно отметить, что в городе новое жилье практически не строится.
Задорин считает, точно сказать, что вот в такой-то год, такого-то числа этот дом рухнет, без инженерных изысканий нельзя. Дома разных серий простоят разное количество лет, условно 50-70. Но, что делать с ними, необходимо решать не через 50-70 лет, а сейчас. Причем это касается не только домов, но и общественного пространства, дворов, инфраструктуры городов.
Никита Токарев
Н. Токарев занимает пост Архитектурной школы МАРШ, является архитектором. Он говорит о том, что не слышал о случаях, когда панельные дома рушились в результате износа или были включены в реестр ветхого жилья. Основные несущие элементы таких зданий, при правильной эксплуатации способны простоять до 150 лет.
Другой вопрос – это коммуникации, окна, кровля и т.п. Именно в них и можно найти отсылки к цифре в 25 лет. Этот срок, установленный для инженерных систем и мягкой кровли, при условии, что не проводился капитальный ремонт. Именно в этом направлении износ большой и отрицать это бесполезно. Ведь многие здания не видели ремонта свыше 30 лет. Качество этих элементов оставляло лучшего по тем или иным причинам. К примеру, трубы и провода монтировались в панели, поэтому их замена затруднительна, дорога, но не невозможна.
Многие дома требуют утепления, поскольку не отвечают по показаниям к энергоэффективности. Модернизировать 5-этажки вполне реально. Возьмем Восточную Германию, там есть прекрасные примеры решения подобных проблемных вопросов, причем с домами, являющимися именно советским наследием.
Александр Острогорский
А. Острогорский является преподавателем МАРШ, журналистом и критиком в области архитектуры. Он считает, что вечного ничего нет. Зданий разрушались, и будут разрушаться. Например, пирамиды стоят, а постройки, в которых жили их строители, уже давно исчезли с лица земли.
При возведении панельных домов, в работе принимали участие тысячи людей, акцент делался в сторону изменения соотношения ресурсов по времени, используемым материалам и полученным результатам. Можно ли сравнить панельные здания с пирамидами по своей долговечности, ответ отрицательный. Любое здание подвергается негативному воздействию окружающей среды, которая разрушает его. Как только человек перестанет ухаживать, оно быстро разрушится и станет часть природы.
Материалы максимально натуральные (камень для пирамид) естественно прослужат дольше, чем например, железобетонная панель. Но человек может продлить ей жизнь – чинить, реставрировать и т.п. С такой точки зрения износ – своеобразная оценка по уходу за тем или иным домом. Количество средств, которое собственники готовы потратить, чтобы сохранить свой дом.
Если на памятники архитектуры никому не жалко денег, то почему-то на ремонте и сохранении панельных домов все пытаются сэкономить. Считается, что построить новый дешевле. Это же в полной мере относится к модернизации таких домов.
Но общество меняется, и мы можем наблюдать, как панельные дома утепляются и модернизируются. Это приводит к снижению затрат на отопление. Проще всего сказать, что панельные дома – были временным жильем и их нужно сносить. Труднее признать, что вопрос лишь в том, сколько мы готовы заплатить, чтобы продлить им жизни и помочь устоять в противостоянии с природой и временем.