Закон о КРТ представляет собой изменения в законодательство Северной столицы по вопросам комплексного развития территорий города.
В первом абзаце говорится, что эти изменения призваны реализовать права граждан – собственников и нанимателей недвижимости жилого назначения, в том числе по социальному найму.
Жители города, находящиеся на учёте как нуждающиеся, и обладающие помещением, попадающем под КРТ, получают жильё в установленной норме площади на одного человека, вне очереди.
По текущему законодательству
Это 33 кв.метра на одиноко проживающего человека и по 18 кв.м. на человека, проживающего с семьей.
Отдельные квартиры по заявлению предоставляются владельцу или нанимателю комнаты в коммунальной квартире, имеющей такой статус на 1 января 2021 года. Если квартира имелась в собственности двух и более лиц, она поступает в общую собственность.
Собственник или наниматель жилья вправе приобрести за доплату площадь или помещение, превышающие таковую у старого жилья, на основании договора о переходе права собственности, в соответствии с ГК РФ и договором о КРТ, если он владеет недвижимостью, указанной в п. 2 ч. 2 ст. 65 Градостроительного кодекса РФ:
- Не признанное аварийным или подлежащим сносу, но попадающее под критерии, определенные законодательством субъекта РФ. К таковым относятся:
- уровень износа конструктивных элементов выше установленного субъектом РФ;
- цена капитального ремонта выше опредёленной НПА субъекта РФ;
- время постройки – период индустриального домостроения по типовому проекту;
- ограниченная работоспособность многоквартирного дома. Порядок установления такого состояния определяется субъектом РФ;
- отсутствие инженерно-технических систем, установленных субъектом РФ.
Какие дома попадают под закон о реновации от 2022 года?
Комплексному развитию подвергаются территории, по которым принято такое решение, а именно – жильё, указанное в п. 2 ст. 65 ГрК.:
- Признанное аварийным и подлежащее сносу;
- Не признанное таковым, но попадающее под критерии, указанные выше.
Также реновируются участки земли и объекты на них, если они расположены на элементе планировочной структуры, на котором расположены дома, указанные в п. 2 ст. 65 ГрК.
Критерием применения к дому КРТ является его возведение в период индустриального домостроения (1957 – 1970 гг.) по созданным в тот период типовым проектам.
КРТ подвергнутся территории, расположенные в зонах, определённых Правилами застройки Санкт-Петербурга (ПЗЗ) под эту программу. В отношении нескольких зданий КРТ может быть проведено, если они обладают смежной границей, но не линейным объектом. Несколько земельных участков может быть включено, если на них расположено одно здание. Если оно может образовать с частью другого здания единый элемент планировочной структуры, они автоматически в него включаются.
Если в участок КРТ необходимо включить землю в собственности РФ или её субъектов, это делается органом, уполномоченным правительством Петербурга.
Расположение, площадь, границы территории, подвергаемой КРТ, вносятся в соответствующее решение, принимаемое Правительством Петербурга.
Реализовывает решение о реновации инвестор, с которым заключается договор о КРТ.
Примерный план реновации:
- Определение этапов;
- Архитектурное проектирование;
- Строительство, снос зданий и сооружений с целью реализации утвержденной схемы;
- Мероприятия по обеспечению прав граждан.
Инвестор даёт план мероприятий Заксобранию в 20-дневный срок со дня вступления в силу документов по планировке территории. Заксобрание в 30-дневный срок рассматривает план и выносит обоснованное решение.
Жильцы зданий, определённых под реновацию, но не аварийных
Имеют право провести собрание в течение 90 дней со дня, когда было опубликовано решение о реновации, о выходе из программы.
Пп. 1 п. 1 ст. 114.11 Социального Кодекса Санкт-Петербурга дополняется новым абзацем, в соответствии с которым социальную поддержку в виде выплаты за строительство или приобретения жилья получают граждане – владельцы жилья, попавшего под реновацию.
Если жильцы дома, попавшего под реновацию, предусмотрели под фонд капитального ремонта специальный счёт, после перехода права собственности все права на счёт переходят правительству Северной столицы. В течение 30 дней после перехода собственности на счёт, городское правительство направляет владельцу счета требование предоставить документы об открытии специального счета: договоры с банком, займа или кредита.
Какие подводные камни у нового закона?
Процедура отнесения дома к КРТ не отличается прозрачностью. На собрании жителям необходимо собрать как минимум 1/3 часть отрицательных голосов против реновации. Всех жильцов трудно оповестить и обеспечить их явку на собрание. Если голоса не будут получены в течение 90 дней, дом будет снесён. Поэтому действовать придется оперативно, если жильцы захотят остаться в своих квартирах.
После сноса хрущёвки (а под новый закон попадают именно они), новое жилье собственнику может быть предоставлено в любом месте Петербурга, даже в самом удалённом районе. К примеру, РЗТ (программа развития застроенных территорий), начавшаяся в 2008 году, предполагает поселение в том же районе, в каком предполагается снос территории, но для расселения необходимо было согласие всех 100% собственников, поэтому программа тормозит и с ее начало было расселено всего чуть менее 90 домов.
Новый закон о Реновации (он же КРТ) не содержит гарантий на случай банкротства или недобросовестного поведения инвестора. Если эти факторы возымеют место, жители рискуют остаться вовсе без жилья.
Необязательно сносить все хрущёвки, некоторые можно реконструировать, как это было сделано в городах Восточной Европы, увеличить этажность, обновить коммуникации, оснастить лифтом.
Но это руководству города невыгодно, заработать на новом строительстве можно гораздо больше.