ЦИАН предоставил РБК Петербург данные о том, что в городе стремительно возрастает количество предложений по реализации квартир, находящихся в домах панельного типа, возведенных с 1957 по 1970 гг. В 2021 году количество подобных предложений было в 1,5 раза меньше, чем в 2022 г.
Подобная ситуация связана с тем, что владельцы так называемых хрущевок, не хотят ждать начала программы реновации, которая означает расселение по принудительному типу. Они хотят реализовать свое жилье самостоятельно. При этом предложение явно превышает спрос. Как отмечают городские риэлторы, желающих стать обладателем квартиры в хрущевках не так уж и много. Также возникают проблемы и с тем, что для покупки нового жилья, бывшим владельцам площади в хрущевках, требуется ощутимая доплата (в силу более высокой стоимости).
Руководитель аналитического отдела Циан Алексей Попов приводит по Санкт-Петербургу следующую статистику:
- в 5-этажных домах, возведенных с 1957 по 1970 гг. сейчас находится на реализации до 2900 квартир;
- средняя стоимость 1 м2 в подобном жилье доходит до отметки в 168,7 тыс.руб.;
- в 2021 году в это же время, количество выставленных на продажу квартир в этом сегменте рынка составляло 1700;
- цена на 1 м2 в 2021 году составляла около 145 000 руб.
Отталкиваясь от этих данных можно сделать вывод
Что стоимость квадратного метра возросла на 16,3%, а количество продаж увеличилось в 1,5 раза.
Подобная ситуация связана с тем, что летом 2022 года городскими чиновниками был принят закон о комплексном развитии территорий. Согласно содержащимся в нем нормам, сносу подлежат панельные дома, построенные в период с 1957 по 1970 гг. с принудительным расселением собственников в любой район города, включая самые отдаленные. Антон Сауков, занимающий должность директор федеральной компании «Этажи», отмечает, что объем предложений по продаже жилья в хрущевках в 2021 году составлял 11,5%, в 2022 дошел до отметки в 13%.
О том, что идет увеличение предложений по продажам подобного жилья, знают и в городском управлении. Так, Николай Линченко, занимающий пост вице-губернатора, отмечает, что в районные администрации поступают звонки с жалобой на то, что собственники получают различные сообщения по типу: «Вас обязательно обманут, лучше всего избавиться от жилья сейчас и сделать это быстро, продавая за 50% от стоимости». Подобная ситуация связана с тем, что на крупных собраниях горожан, выступающих против КРТ, многие обменивались номерами телефонов и другими личными данными, которые затем попали в руки недобросовестных граждан.
Купить что-то взамен затруднительно
РБК Петербург приводит данные о том, что продав квартиру в хрущевке, стать обладателем другого жилья достаточно проблематично. В первую очередь это связано с тем, что средняя стоимость 1 м2 на вторичное жилье разного типа (начиная со сталинок и заканчивая достаточно новыми застройками), которое не попадает под принудительное расселение, на сегодняшний день доходит до отметки в 199,9 руб. за 1 м2. А цены на однокомнатные квартиры составляют до 6 700 000 руб., на двухкомнатные – 11 000 000 руб., на трехкомнатные до 15 800 000 руб.
Проект Dataflat приводит еще одни данные в отношении стоимости квадратного метра в новостройках Санкт-Петербурга. Цена доходит до 213 700 руб. Подобные ценовые скачки связаны с тем, что при покупке на первичке, граждане имеют возможность воспользоваться условиями получения ипотеки на льготных условиях, а процентные ставки находятся под субсидированием со стороны застройщиков. В среднем на подобные покупки, горожане тратят до 8,8 млн. руб. Также эксперты отмечают, что необходимо помнить о том, что в хрущевках квартиры имеют скромную квадратуру, а значит купить новую на полученные за продажу деньги, без оформления ипотеки, для многих становится фактически нереальной задачей.
Надежда Тодыкова отмечает
Что спрос на квартиры в домах, попадающих под реновацию, не повышается. Рынок недвижимости завис в ожидании дальнейшего развития событий. Те, кто продает квартиры, не готовы уступать в цене, что приводит к стагнации.
Московский опыт
Первопроходцем в области реновации была Москва, где данная программа начала действовать в 2017 году. В ее рамках расселению подлежали жители 5175 старых домов (это 350 000 квартир и 1 млн. человек). Из этих людей к лету 2022 году только 60 000 получили новое жилье, и вселись в него, около 27 200 находятся в процессе смены места жительства.
Антон Сауков отмечает
что в Москве при старте реновации также отмечалось увеличение количества предложений по продажам квартир в Хрущевках. При этом наблюдалось искусственное завышение цен собственниками в среднем на 10% от реальной рыночной стоимости. В первую очередь подобная ситуация была вызвана тем, что владельцы хотели приобрести себе новые квартиры, которые естественно имели более высокую стоимость нежели хрущевки. Но спрос в этом случае всегда меньше, чем предложение, что приводило к сделкам с дисконтом, полному отказу от продажи и росту спроса на услуги trade-in, а также срочному выкупу. В такой ситуации только отдельным владельцам в силу своей удачливости получалось продать хрущевку и остаться в плюсе.
Путь для заработка
Программа реновации отдельной категорией граждан была воспринята, как способ заработать деньги. Алексей Попов, отмечает, что за 5 лет ее действия стоимость 1 м2 в хрущевках возросла на 88% (дома, которые будут снесены) и на 73% в домах, которые не попадают под снос. При этом собственники не стремились к высокой цене за хрущевку, рассчитывая заработать средства в процессе расселения, путем получение более большой или дорогой квартиры. Подобная ситуация практически невозможна, за редкими исключениями. Поскольку в НПА были прописаны четкие указания на то, что владельцы получат квартиру в этом же районе где и живут, а также сохранится и количество комнат в новом жилье.
Надежда Тодыкова отмечает
Что на сегодняшний день нет точных данных о том, какие дома будут снесены и как в целом будет реализована программа КРТ в Санкт-Петербурге. Но горожане склонны драматизировать ситуацию и предпринимают активные действия в борьбе за то, чтобы сохранить свои дома. Ярким подтверждением этому можно считать наличие иска, поданного в Городской суд с требованием о признании недействительным закона о КРТ.
Сведения для ознакомления
На проходившей весной сессии ЗакСа городские депутаты утвердили закон о КРТ, в рамках которого планируется снос панельных домов, возведенных в период с 1957 по 1970 гг. (2356 зданий, с 650 000 проживающих в них граждан). В документе говорится о том, что собственники жилья из этих домов могут получить новое в абсолютно любом районе города, включая пригород. С 11.07.2022 года закон начинает действовать.